Быть первым – приятно с точки зрения психологии. В отношениях с недвижимостью всё то же самое. Поэтому новостройки популярнее, чем вторичное жилье. Однако на рынке недвижимости в 2019 году много изменений, и эксперты прогнозируют самые неожиданные векторы развития, в том числе говорят об увеличении спроса на «вторичку». Почему это возможно и в каких ситуациях новостройка проигрывает «вторичке» — разбираемся.

Больше не новостройка

Сначала нужно определить, что все-таки можно назвать новостройкой.

Итак, если квартиру продает застройщик по договору долевого участия, то это первичное жилье, или новостройка. Если квартиру продает инвестор/другое лицо, в собственности которого находится данная жилплощадь, по договору переуступки или купли-продажи, то это вторичное жилье, или «вторичка».


Из этого следует, что в одном и том же доме, в одно и то же время могут продавать квартиры и как первичное, и как вторичное жилье. Потому что, если квартира побыла в собственности хотя бы 1 день, она юридически уже относится к «вторичке». Соответственно, как только новый дом заселен и все квартиры обрели собственника, данный дом больше не новостройка.

Что касается «народного» понимания новостроек, то это, как правило, дома, которым 5-7 лет. И этим пользуются продавцы. Объявлений о продаже квартир в новостройках больше, чем самих новостроек раза в 2.

Да, в квартире мог никто никогда не жить, там осталась отделка от застройщика, но, если вы покупаете ее у собственника, а не застройщика, по закону вы приобретаете вторичное жилье. Это, конечно, все формальности, потому что первым жильцом будете именно вы.

Что дешевле 

В Москве недвижимость на первичном рынке дешевле, но только на старте продаж. Когда объект на этапе котлована, стоимость квадратного метра минимальная. Дальше она растет, примерно на 30-40%. Поэтому уже при сдаче дома разница между «первичкой» и «вторичкой» стирается.

В 2019 году при переходе на проектное финансирование аналитики предсказывают увеличение спроса на вторичное жилье. Это связано с возможными удорожанием квадратного метра и повышением ипотечных ставок. Время покажет, сбудутся ли прогнозы, а сейчас показатели продаж на вторичном рынке увеличиваются, но вот предложение падает.

В отношении ипотечного кредитования нередко можно услышать, что на «вторичку» ипотеку одобряют реже. Но здесь явное упущение: при покупке квартиры в новостройке можно выбирать среди тех банков, в которых застройщик аккредитовал объект, а со «вторичкой» — выбор не ограничен.

Сравнивая стоимость «вторички» и «первички», нужно учитывать ещё и расходы на ремонт. Для квартиры в новостройке (если это не элитка) ремонт — это необходимость, а вот для «вторички» — желаемый, но не срочный вопрос.

Где больше выбор

С точки зрения вариативности первичный рынок — абсолютный лидер. Это очевидно: в новом доме больше лотов, которые отличаются и по метражу, и по планировочным решениям, и по этажу, и по видам из окна. Плюс ко всему есть возможность без каких-либо согласований сразу сделать перепланировку. На вторичном рынке всё однозначно: только такая квартира, только такой метраж, хотите — берите.

Что касается районного распределения предложений, то не всегда новостройки обеспечивают спрос. Сейчас все больше покупателей интересуются новыми районами, где открывается метро. Там в принципе мало предложений, поэтому рассматриваются все возможные варианты. И у «вторички» здесь большие шансы.

Что безопаснее

С переходом на эскроу-счета покупать квартиру в новостройке станет намного безопаснее. Сама идея на это направлена: уж слишком много образовалось обманутых дольщиков.

При покупке вторичного жилья главный риск — документальная история квартиры. Неизвестные собственники, кто-то прописан, есть наследник и т.д. и т.п. Отследить все нюансы поможет юрист, а еще банк, если вы будете оформлять ипотеку.

В целом, риск есть в обоих случаях. Застройщик может обанкротится, собственник может подделать документы. Выход в тщательном, трезвом и грамотном подходе.

Почему все-таки новостройка

Потому что новый дом в хорошем состоянии (соответствует современным стандартам) и создана необходимая инфраструктура. Это те факторы, с которыми вторичное жильё не может тягаться. Да, нельзя исключать вероятность удачного варианта и на вторичном рынке, но она намного меньше и поиск может затянуться.

Несколько замечаний в пользу «вторички»: новый не синоним надежному, современный не значит безопасный. Помните это.

Или «вторичка»…

Прелесть «вторички» в том, что можно сразу жить. Не все могут ждать. И тут, как ни крути, любые, даже самые приятные, предложения на первичном рынке отпадают.


Если вы затрудняетесь в выборе дома, ЖК, района, конкретной квартиры или апартаментов и хотите получить консультацию — пишите специалистам garnet.online.