Однажды человек решил продать двушку. Разместил объявление в интернете и вот уже год ждет покупателя. Что этот человек сделал не так? Скорее всего, неверно оценил свою жилплощадь и соответственно выбрал неэффективную рекламную стратегию. Когда и кому нужна оценка, кто и за сколько ее делает, как независимая оценка квартиры может помочь и как она может навредить участникам сделки — разбираемся.

Для продажи

Первая ситуация, когда нужна профессиональная оценка недвижимости, — продажа. Средний срок реализации квартиры в Москве составляет 4-6 месяцев. Эксперты отмечают, что на московском рынке растет доля многокомнатных объектов, и связывают это с тем, что такие квартиры хуже всего продаются, а цены на них зачастую завышены, поэтому и процесс продажи может затянуться на годы.

Оценить квартиру перед продажей можно тремя способами.

1. Самостоятельно.

2. В независимом оценочном агентстве.

3. В агентстве недвижимости при помощи личного риэлтора.

У каждого из данных способов есть свои достоинства и недостатки.

Говоря о стоимости услуги оценки недвижимости в Москве, то средние ценники такие: жилая (до 50 м²) –5000 руб., коммерческая (до 50 м²) – 20000 руб.

Если единственная возможность — это самостоятельная оценка, то предлагаем вам ниже список факторов, которые нужно учитывать для максимально точного результата.

Об онлайн-калькуляторах

Оценить квартиру онлайн — максимально удобный и максимально ненадежный способ.

Почему это удобно, объяснять не нужно. А вот пункт о ненадежности стоит разобрать. Во-первых, ни один онлайн-калькулятор не видел реальный объект оценки, возможно, когда-нибудь искусственный интеллект сможет по фото определять все нюансы, но пока это все очень условные данные. Во-вторых, онлайн-калькулятор не учитывает общую экономическую ситуацию, состояние рынка в отношении спроса и предложения. В-третьих, такие сервисы обычно создают оценочные агентства, которые заранее программируют их таким образом, чтобы у пользователя возникли вопросы и сомнения и он обратился за платными услугами.

Выводы

От оценки квартиры напрямую зависит стратегия её продажи: какой текст будет в объявлении, какие фотографии размещать, на каких ресурсах публиковать, стоит ли говорить о торге, согласны ли на срочный выкуп, да и вообще стоит ли продавать квартиру прямо сейчас и не лучше ли подождать месяц-другой. Это значит, что неверная оценка может привести к годовому застою. Как ни крути, агентства недвижимости (при прочих недостатках) всё-таки самый надежный вариант, потому что риэлтор лично заинтересован в продаже: ему нужно продать ваш объект, и он будет искать эффективные методы, менять стратегии и постоянно отслеживать ситуацию — это его работа.

Для инвестиций

Вторая ситуация, которая при здравом подходе должна сопровождаться профессиональной независимой оценкой, — инвестирование в недвижимость. И здесь это уже потребность не продавца, а покупателя.

Так как цель другая, то и подход к оценке должен быть другой. Говоря научным языком: сравнительный метод уступает место доходному методу. Это логично, потому что при инвестировании первостепенное значение имеет возможная прибыль от конкретного объекта.

Следовательно, нужно обращать внимание на:

Обычно оценкой занимается инвестиционная компания, такая как garnetinvest, потому что она должна уже при знакомстве предложить клиенту стабильные доходные программы под конкретные объекты. В таких доходных программах уже расписаны стоимость, срок, процент прибыли в год и возможные риски. Второй вариант — это оценочные компании, но в данном случае услуга будет намного дороже, чем при оценке для продажи.

Самостоятельно найти подходящий объект для инвестирования тоже можно. Однако в Москве, когда речь идет о больших суммах и регулярных вложениях, таким путем идут редко, и это в большинстве своем неопытные инвесторы. Для самостоятельной оценки нужно глубоко погрузиться в ситуацию на рынке, проверять лично каждый объект и изучать аналитические статьи и экономические прогнозы. В общем, это сложно и долго.

В ситуации с инвестициями не нужно спешить во всех смыслах. В идеале здесь нужно поработать всяческими способами: самому, с оценщиком, с застройщиком, с инвестиционной компанией. И, безусловно, не полагаться на интуицию и личную симпатию, а на объективные расчеты.

Для ипотеки

Когда мы покупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку оценка – это обязательная процедура, которая чаще всего ложится на плечи покупателя и которую может исполнить только независимое оценочное агентство с официальным отчетом. Да, бывают исключения, когда оценку берет на себя банк, но так случается редко. В истории с ипотекой много подводных камней и именно здесь оценка может навредить сделке — об этом мы подробно напишем в отдельной статье.

При покупке

В некоторых ситуациях оценка квартиры при покупке может либо развеять сомнения по поводу адекватности стоимости, либо сэкономить деньги. Речь идет о редких случаях, когда покупатель не доверяет продавцу и хочет перестраховаться. И это правильный подход,

Подведем итоги

— Оценивать квартиру/недвижимость нужно при продаже, при покупке (в отдельных случаях), при инвестировании и при оформлении ипотеки (обязательное требование).

— Оценивать недвижимость можно самостоятельно, через специализированное агентство и с помощью личного риэлтора.

— В ситуациях продажи наиболее надежный вариант – агентство недвижимости и личный риэлтор (но это стоит денег), в ситуациях инвестирования лучше использовать все возможные способы.