Однажды человек решил продать двушку. Разместил объявление в интернете и вот уже год ждет покупателя. Что этот человек сделал не так? Скорее всего, неверно оценил свою жилплощадь и соответственно выбрал неэффективную рекламную стратегию. Когда и кому нужна оценка, кто и за сколько ее делает, как независимая оценка квартиры может помочь и как она может навредить участникам сделки — разбираемся.

Для продажи

Первая ситуация, когда нужна профессиональная оценка недвижимости, — продажа. Средний срок реализации квартиры в Москве составляет 4-6 месяцев. Эксперты отмечают, что на московском рынке растет доля многокомнатных объектов, и связывают это с тем, что такие квартиры хуже всего продаются, а цены на них зачастую завышены, поэтому и процесс продажи может затянуться на годы.

Оценить квартиру перед продажей можно тремя способами.

1. Самостоятельно.

2. В независимом оценочном агентстве.

3. В агентстве недвижимости при помощи личного риэлтора.

У каждого из данных способов есть свои достоинства и недостатки.

Способ оценки

Достоинства

Самостоятельно              

Бесплатно

В оценочном агентстве

Объективно, быстро

С личным риэлтором

Объективно, с учетом интересов клиента и с прицелом на будущую стратегию продаж + индивидуальное сопровождение без временных рамок

 

Способ оценки

Недостатки

Самостоятельно              

Непрофессионально, без гарантии результата

В оценочном агентстве

Дорого, гарантия только 6 месяцев, не учитывает интересы клиента, оценщика не волнует будущее сделки

С личным риэлтором

Дорого


Говоря о стоимости услуги оценки недвижимости в Москве, то средние ценники такие: жилая (до 50 м²) –5000 руб., коммерческая (до 50 м²) – 20000 руб.

Если единственная возможность — это самостоятельная оценка, то предлагаем вам ниже список факторов, которые нужно учитывать для максимально точного результата.

Локация. АО, удаленность от центра, экологическая обстановка, близость к важным социальным и инфраструктурным объектам.

Транспортная доступность. Далеко ли метро, ж/д станции, много ли автобусов и маршруток различных направлений проходят рядом.

Окружение. Есть ли рядом промышленные объекты, загруженные трассы и прочее окружение, которое влияет на уровень шума и загрязнения.

Тип и состояние дома. Технология строительства – панель, кирпич, монолит, смешанная. В кирпичных и монолитных дома квартиры обычно дороже. Этажность. Год сдачи в эксплуатацию. Определить, требуется ли ремонт и какой ремонт.

Парковка. Для Москвы наличие парковки — важный мотив для покупки.

Технические характеристики квартиры. Этаж (на 1 и последнем этажах — дешевле), жилая площадь, размеры кухни, наличие подсобных помещений, балкона/лоджии, количество окон и виды из них – все это может стать важным преимуществом при продаже.

Планировка. Имеет значение, удобно ли спроектированы санузлы и расположение комнат, а также есть ли возможность незначительной перепланировки, которая не требует согласования.

Отделка. Есть ли она, какого она качества, из каких материалов, требуется ли корректировка или вообще ремонт. Этот фактор сильно влияет на стоимость 1 м².

Меблировка. Если квартира продается с мебелью, установленной кухней, обновленной сантехникой, и все это в хорошем состоянии, то можно рассчитывать на значительно больший спрос.

Соседи. О них часто забывают, но они есть и могут стать большой проблемой. Многодетная семья с грудными детьми, разводчики кошек, любители ночного караоке – такие прецеденты могут сорвать сделку.

Бонусы. Это уникальные характеристики, которые выгодно отличают данный объект. Например: проведенный интернет, наличие бытовой техники, телевизора, а может быть отсутствие «истории» у квартиры и других жильцов на момент продажи, или крутой ресторан через дорогу.

Торг. Нужно заранее понять, на какой процент вы сможете понизить стоимость в случае торга, а это происходит практически всегда, особенно на вторичном рынке.


Об онлайн-калькуляторах

Оценить квартиру онлайн — максимально удобный и максимально ненадежный способ.

Почему это удобно, объяснять не нужно. А вот пункт о ненадежности стоит разобрать. Во-первых, ни один онлайн-калькулятор не видел реальный объект оценки, возможно, когда-нибудь искусственный интеллект сможет по фото определять все нюансы, но пока это все очень условные данные. Во-вторых, онлайн-калькулятор не учитывает общую экономическую ситуацию, состояние рынка в отношении спроса и предложения. В-третьих, такие сервисы обычно создают оценочные агентства, которые заранее программируют их таким образом, чтобы у пользователя возникли вопросы и сомнения и он обратился за платными услугами.

Выводы

От оценки квартиры напрямую зависит стратегия её продажи: какой текст будет в объявлении, какие фотографии размещать, на каких ресурсах публиковать, стоит ли говорить о торге, согласны ли на срочный выкуп, да и вообще стоит ли продавать квартиру прямо сейчас и не лучше ли подождать месяц-другой. Это значит, что неверная оценка может привести к годовому застою. Как ни крути, агентства недвижимости (при прочих недостатках) всё-таки самый надежный вариант, потому что риэлтор лично заинтересован в продаже: ему нужно продать ваш объект, и он будет искать эффективные методы, менять стратегии и постоянно отслеживать ситуацию — это его работа.

Для инвестиций

Вторая ситуация, которая при здравом подходе должна сопровождаться профессиональной независимой оценкой, — инвестирование в недвижимость. И здесь это уже потребность не продавца, а покупателя.

Так как цель другая, то и подход к оценке должен быть другой. Говоря научным языком: сравнительный метод уступает место доходному методу. Это логично, потому что при инвестировании первостепенное значение имеет возможная прибыль от конкретного объекта.

Следовательно, нужно обращать внимание на:

Функционал — с какой целью будет использоваться недвижимость: для открытия офиса, для сдачи в аренду для жизни или работы, для перепродажи.

Стоимость — адекватная ли цена заявлена продавцом. Самая низкая бывает на старте строительства, именно при вложении денег на данном этапе можно получить максимальную выгоду. В этом отношении среди объектов для инвестирования лидируют апартаменты.

Риски — это главная погрешность для результата применения доходного метода.

Расходы — расчет ежемесячных, годовых и разовых затрат на содержание недвижимости. Это и налоги, и ремонт, если он необходим, и услуги управляющей компании.

Срок окупаемости — иметь четкие данные, на какой год вернуться вложенные средства.

Динамику рынка. Стоимость квадратного метра растет во время строительства дома и может увеличиться в 2 раза. Это нужно учитывать, как и возможные реформации на рынке недвижимости. Например, переход на экскроу-счета.

 

Обычно оценкой занимается инвестиционная компания, такая как garnetinvest, потому что она должна уже при знакомстве предложить клиенту стабильные доходные программы под конкретные объекты. В таких доходных программах уже расписаны стоимость, срок, процент прибыли в год и возможные риски. Второй вариант — это оценочные компании, но в данном случае услуга будет намного дороже, чем при оценке для продажи.

Самостоятельно найти подходящий объект для инвестирования тоже можно. Однако в Москве, когда речь идет о больших суммах и регулярных вложениях, таким путем идут редко, и это в большинстве своем неопытные инвесторы. Для самостоятельной оценки нужно глубоко погрузиться в ситуацию на рынке, проверять лично каждый объект и изучать аналитические статьи и экономические прогнозы. В общем, это сложно и долго.

В ситуации с инвестициями не нужно спешить во всех смыслах. В идеале здесь нужно поработать всяческими способами: самому, с оценщиком, с застройщиком, с инвестиционной компанией. И, безусловно, не полагаться на интуицию и личную симпатию, а на объективные расчеты.

Для ипотеки

Когда мы покупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку оценка – это обязательная процедура, которая чаще всего ложится на плечи покупателя и которую может исполнить только независимое оценочное агентство с официальным отчетом. Да, бывают исключения, когда оценку берет на себя банк, но так случается редко. В истории с ипотекой много подводных камней и именно здесь оценка может навредить сделке — об этом мы подробно напишем в отдельной статье.

При покупке

В некоторых ситуациях оценка квартиры при покупке может либо развеять сомнения по поводу адекватности стоимости, либо сэкономить деньги. Речь идет о редких случаях, когда покупатель не доверяет продавцу и хочет перестраховаться. И это правильный подход,

Подведем итоги

— Оценивать квартиру/недвижимость нужно при продаже, при покупке (в отдельных случаях), при инвестировании и при оформлении ипотеки (обязательное требование).

— Оценивать недвижимость можно самостоятельно, через специализированное агентство и с помощью личного риэлтора.

— В ситуациях продажи наиболее надежный вариант – агентство недвижимости и личный риэлтор (но это стоит денег), в ситуациях инвестирования лучше использовать все возможные способы.